Raporu değerlendiren GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, sektörün istikrarlı ve dinamik yapısı devam ettikçe eğilimin büyüme yönünde olacağını belirterek, “Pandemi nedeniyle gayrimenkul sektöründe ihtiyaç ve tüketim eğilimi değişti. Artık bina yapısından mimariye, kullanılan temel malzemeden çevreye duyarlılığa kadar pek çok unsurda, budeğişim gözetilerek yatırım kararı alınması gerekiyor. Gayrimenkul sektörü yaşanan değişime uyum sağlayarak gelişmeye ve büyümeye devam edecek” dedi.
GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği), dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik verilerin yanı sıra ‘Konut’, ‘Krediler’, ‘GYO-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’, ‘GYF-Gayrimenkul Yatırım Fonu’, ‘Ofis’, ‘AVM’, ‘Lojistik’ ve ‘Turizm’ gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporun; gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili verileri, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi. GYO’ların BIST GYO Endeks Performansı, halka açıklık oranları, piyasa ve portföy değerleri, yatırımcı sayıları, özkaynak, sermaye gelişimleri, aktif karlılıkları gibi birçok verinin eklendiği rapora, ikinci çeyrek itibarıyla GYF ile ilgili güncel veriler de eklendi. Yapı Kredi Bankası sponsorluğunda hazırlanarak kamuoyu ile paylaşılan GYODER Gösterge, aynı zamanda GYODER’in web sitesi ve www.gyoder.org.tr adresinde yayınlanıyor.
“Gayrimenkul sektörü değişime uyum sağlayarak gelişecek”
Pandemi nedeniyle gayrimenkul sektöründe ihtiyaç ve tüketim eğiliminin değiştiğine dikkat çeken GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, şunları söyledi: “Artık bina yapısından mimariye, kullanılan temel malzemeden çevreye duyarlılığa kadar pek çok unsurda, budeğişim gözetilerek yatırım kararı alınması gerekiyor. Gayrimenkulde insan alışkanlıklarının daha iyi incelendiği, teknoloji ve tasarımın uyumunun çok önemli hale geldiği bir dönemdeyiz. Pandemi süreci, deneyim tasarımının önemini ortaya çıkardı. Yani deneyim üzerine düşünülmesi, mekanların kullanıcı deneyimine en uygun şekilde tasarlanmış yapılar olması önemli hale geldi. Yapılan her bir projenin çevresel etkileri itibarıyla şehre bir iz bıraktığı bilincinin yüklediği sorumluluk duygusu, gayrimenkul sektörünün kazandığı yeni bakış açıları oldu. Gayrimenkul sektörü aynı zamanda yapı endüstrisinde yerlileşmeyi öğrendi ve yerli ürünün her ülkenin kendi içine kapandığı pandemi döneminde ne kadar önemli olduğunu fark etti. Gayrimenkul sektörünün öngörülebilir bir şekilde belli bir eğilimde büyümesi hem ekonominin geneli hem de sektör için hayatiyet arz ediyor. Bu bağlamda hızlı bir değişimin yaşandığı sektörde, finansal kaynak kullanımlarının farklılaşması daha da önemli hale geldi. GYODER olarak, dünya ve ülkemizde yaşanan son gelişmeleri, değişimleri takip ederek sektöre öncülük edecek adımlar atmayı sürdüreceğiz.”
Konut satışları 536 bin 509 adetle çeyreklik bazda en yüksek seviyeye ulaştı
Sektörün geleceğine dair öngörülerin de aktarıldığı ‘GYODER Gösterge’ 2020-3. Çeyrek Raporu’nda, şu bilgi ve değerlendirmeler yer aldı: Üçüncü çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %49’luk bir artış gösterdi ve verilerin açıklanmasından bu yana çeyreklik bazda en yüksek seviyesine ulaşarak 536 bin 509 adet olarak gerçekleşti. Konut fiyatlarında da ağustos ayı itibarıyla %26,22 ile bugüne kadarki en yüksek artış oranı gözlemlendi. Haziran ayı itibarıyla kamu bankaları tarafından başlatılan konut kredisi kampanyasının etkisiyle düşük seyreden faiz oranları temmuz ve ağustos aylarında konut satışlarını ve konut fiyat artışlarını olumlu yönde etkiledi. Eylül ayı itibarıyla faiz oranlarında kayda değer bir artış görüldü ve geçen yılın aynı ayına göre satışlarda %6,92 oranında gerileme kaydedildi.
İlk el satışlarda %23,3 düşüş, ikinci el satışlarda %64 artış yaşandı
2020 yılı üçüncü çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre, ilk el satışlarda %23,3 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise %64,0 oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, bir önceki çeyreğe göre azalarak çeyreklik bazda, veri setindeki en düşük seviyesi olan %30,1’e geriledi. İpotekli satışlar konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre %130,7 oranında bir artışla 242 bin 316 adet oldu ve toplam konut satışlarına benzer şekilde çeyreklik bazda en yüksek seviyesine ulaştı. Yabancılara yapılan satışlarda ise bir önceki döneme göre %259,2 oranında artış görüldü ve üçüncü çeyrekte yabancılara 11 bin 903 adet konut satışı gerçekleştirildi. Üçüncü çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %42,5 pay ile İstanbul, ikinci sırada %20,3 pay ile Antalya yer aldı.
Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 277 milyar TL’ye ulaştı
2019 yılı temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış trendi 2020 yılı ağustos ayı sonu itibarıyla artış trendine girdi. 2020 yılı ağustos ayı başında %0,75 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı, 2020 yılı Ekim ayında %1,17 seviyesine yükseldi. Aynı şekilde 2019 yılı temmuz ayı başında azalış trendine giren ve 2020 yılı ağustos ayı itibarıyla %9,22 seviyesine gerileyen yıllık faiz oranı ise, 2020 yılı ekim ayı sonunda %15,04 seviyesine yükseldi. 2020 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 277 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2019 yılı eylül ayında %54,7 seviyesindeyken, 2020 yılı eylül ayında %63,3’e yükseldi.
Pandemi etkisine rağmen GYO Endeksi yükselmeye devam ediyor
İlk çeyreği 33 bin 384 puandan kapatan GYO Endeksi, haziran sonunda %50,12’lik bir artışla 50 bin 118 puana yükselmişti. Bu yükseliş üçüncü çeyrek başında devam ederek temmuz ayında 55 bin puan seviyesini geçti ancak ağustos ayında BIST 100’e paralel bir biçimde sert bir düşüş yaşandı. Ancak bu düşüşe rağmen GYO Endeksi eylül ayında toparlanarak üçüncü çeyreği bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %4’lük bir artışla 52 bin 47 seviyesinde kapattı. Üçüncü çeyrek itibarıyla düşüş yaşayan BIST 100 endeksiyle kıyaslandığında GYO Endeksindeki bu %4’lük artış önemli. Öte yandan işlem hacimlerinde ciddi bir artış olmasına rağmen yabancı yatırımcı oranı %17’den %16’ya çekilerek bu çeyrekte de azalmaya devam etti. Ayrıca kurumsal yatırımcı oranının %2’lik bir artışla %52 seviyesine geldiği görülüyor. Son iki çeyrekte yabancı yatırımcı oranının azalmasına rağmen endeks değerinin neredeyse 2 katına çıkmasının da yabancı yatırımcıyı cezbetmesi bekleniyor.
GYF’lerin pazar büyüklüğü 7 milyar TL seviyesine ulaştı
Bireysel tasarrufların bir araya gelmesi ile bu birikimlerin profesyonel kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal yapı olan Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF), gayrimenkul varlıklarına yatırım suretiyle değer artış kazancı ve/veya kira geliri elde etmeyi amaçlıyor. Türkiye’de hukuki temeli, 3 Ocak 2014 yılında SPK tarafından yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne dayanıyor. Sektör adına son derece önemli bir yatırım aracı olan gayrimenkul yatırım fonlarına ait veriler, Gayrimenkul Yatırım Fonları Komitesi’nin katkılarıyla ilk kez GYODERGösterge ikinci çeyrek dönemi itibarıyla paylaşılmaya başlandı. Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Fonu pazar büyüklüğü 30 Eylül itibarıyla 7 milyar TL seviyesine ulaştı. İhraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım alan fonlar da dahil olmak üzere toplam 46 gayrimenkul fonu yatırım aldı. Haziran 2020 ile Eylül 2020 arasında SPK tarafından 2 yeni GYF’ye kuruluş izni, bir GYF’ye ihraç belgesi onayı verilirken bir mevcut GYF’nin tasfiyesi onaylandı. Fon büyüklüğü 10 milyon TL seviyesinin üzerinde olan fon sayısı 35’e ulaştı.
İstanbul ofis pazarı işlem hacminde bir önceki yıla göre %15 artış kaydedildi
Üçüncü çeyreğin sonunda İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon metrekare olarak aynı seviyede kaldı. Öte yandan sağlıklı çalışma alanlarına yönelik nitelikli ve modern altyapılı bina çözümlerinin gerekliliği doğrultusunda arz, yeniden sınıflandırılma konusu olacak. Üçüncü çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 90 bin 869 metrekare olarak gerçekleşirken, eylül sonunda kiralama işlemleri toplamda 223 bin metrekare oldu. Üçüncü çeyrekte kaydedilen işlem hacmi bir önceki çeyreğe kıyasla iki katından fazla, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise %15 artış kaydedildi. Bununla birlikte, üçüncü çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerini sayıca %75 gibi büyük bir çoğunluğunu ve metrekare bazında yarısından fazlasını yeni kiralama anlaşmaları oluştururken, geriye kalan kiralama faaliyetleri yenileme anlaşmaları olarak gerçekleşti. Bununla birlikte, ilk yarının sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle %23,2 olarak kaydedildi. Ofis çalışma alanlarında sosyal mesafe uygulamaları için yapılan kısa vadeli çözümler çoğunlukla birçok kuruluşta sürdürüldü. Bundan sonraki süreçte, kuruluşlar için uzun vadeli çözümler; temel prensibin esneklik üzerine olduğu sağlık, verimlilik ve maliyet optimizasyonu odakları etrafında yeniden şekillenen çalışma alanları ile ortaya çıkacak. Bu eğilimin, dördüncü çeyrek ve önümüzdeki yılın başından itibaren ofis pazarının itici gücü olması bekleniyor.
İstanbul-Kocaeli bölgesinde 6,64 milyon metrekare lojistik arzı yer alıyor
Mevcut veriler itibarıyla, birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,41 milyon metrekare toplam depo stokunda 6,64 milyon metrekare ticari kullanım amaçlı lojistik arzı yer alıyor. 2020’nin üçüncü çeyreği itibarıyla %12 oranında bir boşluk bulunuyor. İnşaat halindeki projelerin hacmi ise yaklaşık 558 bin metrekare olarak kayıt altına alındı ve söz konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım amaçlı lojistik arzı olarak görülüyor. Yılın ilk çeyreğinde kiralama işlemi bakımından dip noktayı gören lojistik piyasası, Covid-19 salgını döneminde önemi artan perakende lojistiği ve çevrimiçi satışların etkisiyle ikinci çeyrekte kayda değer bir performans gösterdi. Üçüncü çeyrekte ise geçtiğimiz yıllara kıyasla daha düşük bir işlem hacmi gözlendi. 2020’nin üçüncü çeyreği itibarıyla lojistik piyasasındaki birincil kira dolar bazında metrekare başına aylık 4,50 olarak görünürken, döviz kurlarındaki değişimin de etkisiyle TL bazında 35,00 metrekare/ay seviyesine yükseldi. Geçtiğimiz yıl görülen kira müzakereleri, 2020 yılında da devam ediyor, çok sayıda kiracı kalıcı ya da geçici kira indirim taleplerini dile getiriyor. İnşaat ve arsa maliyetlerinin yüksek olmasının yanı sıra kira rakamlarının asgari düzeye gerilemesi, yeni depo arzı bakımından ciddi bir daralma yaşanmasına neden olabilir. Özellikle e-ticaretten kaynaklanan depo talebinin artması durumunda önümüzdeki dönemde kira fiyatlarında yukarı yönlü bir baskı görülmesi de söz konusu.
Türkiye’de mevcut alışveriş merkezi arzı 13,4 milyon metrekare seviyesinde
2020 yılı üçüncü çeyrek dönemi itibarıyla Türkiye’deki mevcut alışveriş merkezi arzı, 444 alışveriş merkezinde 13,4 milyon metrekare seviyesine geldi. İstanbul %37’lik pay ile mevcut arzın çoğunluğuna ev sahipliği yapıyor. Diğer yandan, 32 alışveriş merkezinde yaklaşık 1,2 milyon metrekare inşaat halinde olan kiralanabilir alan bulunuyor. 2022 yıl sonu itibarıyla tamamlanması beklenen arz ile birlikte toplam alışveriş merkezi stokunun 14,5 milyon metrekare seviyesini aşması bekleniyor. Organize perakende yoğunluğuna bakıldığında ise ülke genelinde bin kişi başına 161 metrekare kiralanabilir alan olduğu görülüyor. İstanbul 323 metrekare perakende yoğunluğu ile ülke genelinin iki katı yoğunluğa sahip görünürken, Ankara 300 metrekare üzerinde perakende yoğunluğuna sahip diğer bir şehir olarak öne çıkıyor.
Üçüncü çeyrekte yabancı turist ziyareti %77 azaldı
2019 yılının üçüncü çeyreğinde Türkiye’ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık 31 milyon olurken, 2020 yılının üçüncü çeyreğinde bu rakam 7,2 milyon seviyesinde kaldı. 7,2 milyon yabancı turistin %44’ü İstanbul’a, %19.4’ü Antalya’ya, %4.2’si Muğla’ya geldi. Bu üç ili %2,9 ve %1,9’luk paylar ile Ankara ve İzmir izledi. Gelen turist sayıları 2019 yılının üçüncü çeyreği ile karşılaştırıldığında yüksek oranda bir düşüş (%77) yaşandığı görüldü. Tüm ülkelerin salgına karşı aldıkları sınır önlemleri ve turistlerin salgına karşı gösterdiği reaksiyonlar ise bu düşüşün ana sebepleri oldu. İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde, Türkiye genelinde toplam 483 bin oda kapasitesi ile 4 bin 163 işletme belgeli, 80 bin oda kapasitesi ile 690 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülüyor. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 805 tesis ve 214 bin oda kapasitesi ile Antalya çekiyor. İkinci sırada 637 tesis ve 63 bin oda kapasitesi ile İstanbul geliyor. Muğla ise 410 işletme belgeli tesise ve 51 bin oda arzı ile üçüncü sırada yer alıyor. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 690 tesis içinde en büyük payı 97 tesis ve 10 bin oda kapasitesi ile İstanbul alıyor. İstanbul’u, 94 tesis ve 20 bin oda kapasitesi ile Antalya, 76 tesis ve 8 bin oda kapasitesi ile Muğla izliyor. 2019 yılında Türkiye genelinde yatak doluluk oranı %59 olurken, 2020 yılının ilk 8 ayı itibarıyla Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %20 seviyesinde kaldı.